이행강제금 피하려면? 생활숙박시설 용도변경 가이드

안녕하세요, 모던피라미입니다. :) 최근 몇 년 동안 '생활숙박시설(이하 생숙)'은 장기 체류 외국인 관광객 수요 등에 맞춰 활성화된 숙박 형태로 주목받았습니다. 특히 2010년대 이후 한류 열풍으로 외국 관광객들이 증가하면서, 생숙은 취사가 가능한 숙박시설로 많은 인기를 끌었죠. 그러나 생숙이 본래 목적과는 다르게 주거용으로 오용되면서 정부는 이를 해결하기 위한 대책을 내놓게 됐는데요.

 

이번 글에서는 2024년 10월 16일, 국도교통부와 보건복지부, 소방청 등 관계 중앙행정기관과 17개 지방자치단체가 합동으로 발표한 ｢생활숙박시설 합법사용 지원방안｣을 중심으로, 생숙 소유자들이 반드시 알아야 할, 달라진 정부 정책과 앞으로의 대처 방법을 쉽게 설명드리도록 하겠습니다.

 

생활숙박시설 용도변경 가이드!

 

1. 생활숙박시설이란?

먼저, 생활숙박시설이란 정확히 무엇을 의미할까요? 생활숙박시설은 취사가 가능한 장기 체류형 숙박시설로, 주거와 숙박의 경계를 넘나드는 시설입니다. 2012년부터 법적으로 도입되어, 공중위생관리법 시행령과 건축법 시행령에 따라 정의되고 있습니다. 생숙의 주요 특징은 다음과 같습니다.

• 취사가 가능함
• 오피스텔이나 공동주택에 비해 세금, 금융, 건축기준이 완화됨
• 초기에는 외국인 관광객을 위한 숙박시설로 도입되었으나, 부동산 시장 과열기에는 주거용으로도 많이 이용됨

 

2. 생숙, 무엇이 문제가 되었나?

생숙은 원래 숙박시설로 사용되어야 하지만, 주거용으로 편법 사용되면서 몇 가지 문제를 낳았습니다. 생숙은 일반 주택과 달리 세제 혜택이 크고, 건축 기준이 완화되어 있어서 오피스텔이나 아파트에 비해 규제가 약한 편인데요. 이런 이유로 주택으로 사용될 가능성이 커지면서 불법 주거전용 문제로 이어진 것이었죠.

 

• 공동주택 vs. 생활숙박시설 비교

항목	공동주택	생활숙박시설
종합부동산세	다주택 중과	비과세
양도소득세	다주택 중과	배제
전매 제한	적용	없음
주차 기준	세대당 1대	200m²당 1대
복도 폭	1.8m 이상	1.5m 이상
학교용지 부담금	부과	미부과

 

이처럼 규제 완화로 인해 생숙이 불법으로 주거용으로 오용되면서, 주거와 숙박 시설의 경계가 모호해지고, 합법적인 용도로 사용되지 않는 사례가 많아졌습니다.

 

3. 정부 정책 변화에 따른 소유자 대처방법

정부는 신규 생활숙박시설(생숙)의 주거용 전환을 원천 차단하고, 기존 생숙 소유자들이 합법적으로 사용할 수 있도록 유도하고 있습니다. 이를 위해 숙박업 신고 또는 오피스텔 용도변경을 지원하며, 복도폭, 주차장 등 규제를 현실적으로 완화하고 있습니다. 소유자들이 적절히 대응할 수 있도록 생숙 지원센터를 운영하고, 2027년 말까지 이행강제금 부과를 유예하는 등 실제적인 지원을 강화하게 되었다고 해요.

 

(1) 신규 생숙: 주거 전용 원천 차단

• 신규 생숙에 대한 분양은 공중위생관리법에 따른 숙박업 신고 기준 이상으로만 허용됩니다. 앞으로는 신규로 분양되는 생숙을 주거용으로 사용할 수 없으며, 반드시 숙박업 신고 후 숙박시설로만 사용이 가능합니다.

(2) 기존 생숙: 숙박업 신고 또는 용도변경 필요

• 기존 생숙 소유자들은 현재 상태에서 합법적으로 사용하기 위해 숙박업 신고를 하거나, 오피스텔로 용도 변경을 해야 합니다. 여기에 대해서 자세히 알아볼게요.

 

4. 기존 생숙 숙박업 신고 및 용도변경 방법

(1) 숙박업 신고 방법

• 생숙 건물 내 30실 이상이거나 건물의 1/3 이상이 숙박시설로 사용될 경우, 숙박업 신고가 가능합니다.
• 소유자들은 숙박업 신고 요건에 맞게 준비하여 관할 지자체에 신고해야 합니다.

(2) 용도변경 시 주요 장애요인 및 해결 방안

• 복도 폭: 기존 생숙의 복도 폭이 1.5m 이상이면 피난시설을 보완하여 오피스텔로 용도변경이 가능합니다.
• 주차장: 생숙의 주차 기준은 200㎡당 1대이지만, 오피스텔로 변경할 경우 세대당 1대의 주차 공간이 필요합니다. 내부 주차공간의 확장이 어려운 경우에는 각 여건에 따라 ▲인근 부지 확보가 가능한 경우 외부 주차장 설치 ▲자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 자자체에 상응하는 비용을 납부하는 등의 방식으로 해결할 수가 있습니다. 지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우에는, 지자체 조례 개정을 통한 주차 기준 완화 등 대안이 제공될 예정이라고 해요. 
• 지구단위계획: 오피스텔 입지가 불가능한 지역에 위치한 생숙의 경우, 지구단위계획 변경이 필요하며, 기부채납 등의 방안을 통해 해결할 수 있습니다.

(3) 생숙 용도변변경 이행강제금

소유자들은 2027년 말까지 이행강제금 부과가 유예되므로, 그전에 신고나 용도변경을 완료하는 것이 중요합니다. 2025년 9월까지 용도변경 신청을 마친 경우, 2027년 연말까지 이행강제금 부과 절차가 유예된다고 해요. 따라서 신속히 생숙 지원센터에 문의하고 관련 절차를 진행하는 것이 바람직합니다.

 

5. 생숙지원센터

정부는 이번에 발표한 생숙 합법사용 지원방안의 차질 없는 후속조치를 위해 국토부-복지부-지자체 등으로 구성된 관계기관 협의체를 통해, 신속한 법령 개정과 지자체별 생숙 지원센터 설치해 운영 상황을 주기적으로 점검해 나갈 예정이라고 합니다.

 

생숙 지원센터는 소유자들이 숙박업 신고와 용도변경을 원활하게 할 수 있도록 지원하는 전담 기관인데요. 경기도에서 시범 운영 중이며, 전국적으로 확대될 예정이라고 해요. 지원센터는 다음과 같은 지원을 제공합니다:

• 숙박업 신고 안내: 숙박업 신고 요건 및 절차를 소유자에게 자세히 설명해 줍니다.
• 용도변경 컨설팅: 용도변경에 필요한 절차와 비용, 규제 완화 방안 등에 대한 상담을 제공합니다.
• 주민 협의체 운영 지원: 복수 소유자가 존재하는 생숙에서 합의를 이끌어내기 위한 주민 협의체 운영을 돕습니다.

 

지금까지 말씀드렸듯, 생활숙박시설을 소유하고 있는데 아직 숙박업 신고를 하지 않으셨다면, 신속히 준비해서 지자체에 신고를 하셔야 합니다. 2027년 말까지 이행강제금 부과가 유예되었으므로, 그전에 신고나 용도변경을 완료하는 것이 중요하겠죠. 앞으로 신규로 분양되는 생숙은 더욱 엄격한 규제에 따라 숙박업 신고 후에만 사용할 수 있으므로, 이를 미리 염두에 두고 투자 및 관리해야 할 것입니다. 더 궁금한 사항이 있거나 도움이 필요하시면 생숙 지원센터에 문의해 보세요. :)

 

 

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